Форум Дніпропетровської державної фінансової академії

[НДВ Секція 1]

МОДЕЛЮВАННЯ КОЕФІЦІЄНТА ДОСТУПНОСТІ ЖИТЛА
ДЛЯ ДОМАШНІХ ГОСПОДАРСТВ УКРАЇНИ

Соколик М.П.
ДУ «Інститут економіки та прогнозування НАН України»
sokolyk@rambler.ru

Для обґрунтування умов доступності житла в Україні прийнято коефіцієнт доступності житла, що визначається відношенням медіанної ціни типового житла до медіанного річного доходу сім’ї і показує, як прийнято у світовій практиці, кількість років, впродовж яких сім’я може заощадити кошти для придбання житла.
Коефіцієнт доступності житла з мінімальною (41-54,5 м2) і максимальною (61-81 м2) площею за ціною забудовника м2 при річному наявному доході сім’ї із трьох осіб у 2005-2007 рр. складав, відповідно, 4,8-4,9 років і 7,1-7,3 років і очікуваному доході у 2008-2012 рр. - 5,8-5,7 і 8,7-8,4 років (за варіантом 1).
Реальніша оцінка коефіцієнта доступності житла визначається, якщо із наявного доходу вирахувано вартість річних поточних витрат для задоволення потреб сім’ї на рівні річного прожиткового мінімуму. Тоді коефіцієнт доступності житла з мінімальною і максимальною площею на сім’ю складав у 2005-2007 рр., відповідно, 24,7-13,4 років, і 36,8-19,9 років, а під кінець 2012 р. - 15-12,2 і 22,4-18,1 років (за варіантом ІІ). Зменшення кількості років для коефіцієнта доступності житла у 2012 зумовлено зростанням наявних доходів, оскільки, за нашими припущеннями, у 2009-2010 рр. не очікується їх зростання внаслідок фінансової кризи.
Щоб сформулювати достатні і необхідні умови доступності житла для домогосподарств з урахуванням поточних наявних доходів, передбачено оцінки коефіцієнта доступності житла за варіантом ІІІ, за яким враховується можливість надання субсидії, що компенсує вартість 10 м2 житлової площі при придбанні житла за власні кошти. Така субсидія буде надаватися не всім сім’ям, а тільки тим, які потребують житла або поліпшення своїх житлових умов і, зокрема, тим, які накопичили достатньо коштів для сплати першого внеску, враховуючи субсидію. Субсидія може використовуватися для сплати першого внеску або вилучатися із кредиту. Розглянуто сценарії при умові, що перший внесок може складати 10, 20, 30, 40 і 50 % вартості житла, а решта його вартості покривається кредитом. При цих умовах за варіантом ІІІ, якщо із середнього річного наявного доходу вилучити потреби сім’ї на рівні прожиткового мінімуму і надати субсидію, змінюючи за вибором сім’ї розмір першого внеску, що відповідає його заощадженням і поточному доходу, коефіцієнт доступності житла має тенденцію до зменшення кількості років порівняно з варіантом ІІ. Зменшення років для придбання житла у 2011-2012 рр. зумовлено як прогнозованим зростанням наявних доходів населення порівняно з попередніми роками, так і збільшенням першого внеску.
Формулювання умов іпотечного кредитування на придбання житла виконано при таких припущеннях. Вважаємо, що оціночний щомісячний дохід на сім’ю при отриманні кредиту для придбання житла повинен бути таким, як прийнято у більшості країн світу, щоб поточний платіж для його погашення не перевищував 25 % доходу. Такий дохід розраховано за сценаріями при припущенні, що іпотечний кредит надається на 10-30 років.
Оцінки щомісячного доходу виконано при умові, що величина кредиту при зміні вищезазначених параметрів залишається стабільною у всіх сценаріях і складатиме 70 % від вартості житла (за ціною забудовника). Порівняння оціночного щомісячного доходу сім’ї із фактичним (очікуваним) наявним доходом одержувача житла із залученням іпотечного кредиту при умові сплати за кредит до 25 % середньомісячного доходу сім’ї показує, що дохід сім’ї повинен би бути у 2006-2007 рр. у 1,7-3,6 разів вищим за існуючий. У 2008-2009 рр. внаслідок зростання середньозваженої процентної ставки за іпотечний кредит придбання житла вимагало б ще значнішого зростання наявного доходу сім’ї порівняно з 2006-2007 рр. Якщо припустити, що у 2011-2012 рр. процентні ставки за іпотечний кредит буде знижено порівняно з 2008-2009 рр., то у 2012 р. наявний дохід сім’ї в залежності від терміну кредитування необхідно було б збільшити у 2,5-3,7 рази з терміном кредитування на 10 років, у 2-3 рази – на 15, у 1,8-2,7 рази – на 20 років і у 1,7-2,5 рази при використанні іпотечного кредиту на 30 років. Якщо житло буде придбано за ринковою ціною, що, за нашими припущеннями, майже у 2 рази перевищуватиме ціну забудовника, то при вищезазначених умовах наявний дохід сім’ї необхідно було б ще збільшити у 2 рази. Оскільки у найближчі 3 роки не слід очікувати зростання наявного доходу сім’ї навіть у 1,5-2 рази, то житлова політика щодо забезпечення домашніх господарств доступним житлом повинна бути спрямована на пошук інших інструментів - надання субсидій або застосування пільгового кредитування для придбання сім’єю житла та при поліпшенні житлових умов.
При фактичних та очікуваних середньозважених процентних ставках за кредит вартість кредиту залежатиме від терміну кредитування, причому при тривалішому терміну кредитування вартість кредиту зростає. При наданні кредиту у 2007 р. на 10 років позичальник повинен би сплатити за користування кредитом на 80 % більше, ніж його величина, а при наданні кредиту на 30 років при тих же умовах вартість кредиту зросла б у 4 рази. При зниженні процентних ставок до 2012 р. кредит для позичальника подешевшає, тому йому при тих же умовах додатково за кредит потрібно буде вже сплатити 60 % кредиту при його погашенні 10 років і, відповідно, у 3,2 рази більше при сплаті кредиту 30 років. Отже, завдання у формуванні доходів домашніх господарств на перспективу полягає, з одного боку, у збільшенні доходів сім’ї, з другого, - у створенні умов для пільгового кредитування при забезпеченні житлом, щоб зменшити співвідношення між ціною за кредит для позичальника і величиною наданого кредиту, і обґрунтувати величину субсидії, тобто певним чином знизити вартість житла для домашнього господарства.
Зростання вартості кредиту для позичальника у 1,9-3,7 рази порівняно із його величиною за передбаченим сценарієм на 2011-2012 рр. залишає за позичальником вибір як площі житла, так і терміну кредитування в залежності від його заощаджень та очікуваного наявного доходу, оскільки щомісячний внесок за кредит залежить тільки від очікуваного поточного доходу.